Wer den Traum vom eigenen Haus verwirklichen möchte, steht oft vor einer zentralen Frage: Wie viel Eigenkapital ist notwendig – und ist eine Finanzierung auch ohne dieses überhaupt möglich? Eine sogenannte Vollfinanzierung bietet genau hierfür eine Lösung – doch sie birgt auch klare Risiken.
Was bedeutet eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?
Bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital – auch 100%- oder 110%-Finanzierung genannt – wird der komplette Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten über ein Darlehen finanziert. Während die klassische Baufinanzierung auf angespartes Eigenkapital setzt, verzichtet die Vollfinanzierung darauf komplett.
Vorteil: Der Hausbau kann auch kurzfristig und ohne jahrelange Vorbereitung realisiert werden.
Nachteil: Höhere Zinsen, strenge Kreditvoraussetzungen und ein größeres Risiko bei unvorhergesehenen Ausgaben.
Finanzierungsmöglichkeiten: Annuitätendarlehen oder Tilgungsersatz
Zwei Modelle stehen bei einer Vollfinanzierung zur Auswahl:
| Finanzierungsform | Beschreibung | Besonderheit |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Feste monatliche Rate, bestehend aus Zins und Tilgung | Zinsbindung beachten |
| Festdarlehen mit Tilgungsersatz | Nur Zinsen werden gezahlt, Tilgung fließt in Anlageform (z. B. Lebensversicherung) | Rückzahlung der Tilgung erfolgt am Laufzeitende |
Kreditbelastung mit vs. ohne Eigenkapital – im direkten Vergleich
Im Folgenden findest du ein interaktives HTML-Diagramm, das die monatliche Kreditbelastung bei einer Finanzierung mit und ohne Eigenkapital gegenüberstellt.
Das Beispiel basiert auf einem Kaufpreis von 300.000 €, einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Effektivzins von 3,2 % (mit Eigenkapital) bzw. 4,2 % (ohne Eigenkapital).
Zusammensetzung der Bausumme – alle Kosten im Blick
Eine korrekte Kalkulation ist das A und O jeder Finanzierung. Die Bausumme setzt sich aus verschiedenen Einzelposten zusammen:
Grundstückskosten:
- Kaufpreis
- Notarkosten
- Grunderwerbsteuer
- Grundbucheintrag
- Erschließungskosten (Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Straße)
Baukosten:
- Erdarbeiten, Rohbau, Dach, Innenausbau
- Heizung, Elektrik, Sanitär
- Garage/Carport
- Gartenanlage, Außenbereich
- Honorare für Architekten, Statiker
- Gebühren für Genehmigungen, Bauabnahme
- Möbel, Umzugskosten
Nebenkosten der Finanzierung:
- Bereitstellungszinsen
- Notwendige Versicherungen (z. B. Restschuldversicherung)
- Zinsveränderungen
- Übergangsweise doppelte Mietbelastung
Tipp: Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einplanen – sei es für zusätzliche Handwerkerkosten oder Verzögerungen.
Was ist bei der Finanzierung generell zu beachten?
Wer ohne Eigenkapital baut, sollte besonders genau vergleichen. Die Wahl der richtigen Bank entscheidet über Tausende Euro Unterschied in der Gesamtsumme. Dabei gilt:
- Zinsen, Tilgung & Laufzeit bei mehreren Banken vergleichen
- Effektivzins ist entscheidender als der Nominalzins
- Möglichst flexible Tilgungsoptionen vereinbaren
- Sondertilgungen und Tilgungsaussetzungen vertraglich festhalten
- Verbraucherzentrale oder unabhängige Berater einbinden
Achten Sie auch auf versteckte Zusatzangebote der Banken: Manche Institute binden gerne Versicherungen oder Anlageprodukte ein – diese sind nicht immer sinnvoll.
Auch Direktbanken können attraktiv sein
Baukostenrechner – Jetzt Baukosten abschätzen
Neben der Hausbank können auch Direktbanken eine günstige Alternative darstellen – oft bieten sie niedrigere Zinsen, verlangen aber mehr Eigeninitiative bei der Abwicklung. Hier lohnt sich der Vergleich über Online-Vergleichsportale oder die Konsultation eines unabhängigen Baufinanzierungsberaters.
Exkurs: Fremdwährungsfinanzierung – Chance oder Risiko?
Eine Baufinanzierung in Fremdwährung (z. B. Schweizer Franken oder Japanischer Yen) kann durch Wechselkursvorteile auf den ersten Blick attraktiv wirken. Doch Vorsicht: Diese Variante birgt erhebliche Risiken.
Risiken im Überblick:
- Wechselkursabhängigkeit: steigt der Euro, sinkt die Rückzahlungssumme – sinkt der Euro, steigt sie.
- Zinsschwankungen im Ausland, häufig ohne langfristige Zinsbindung
- Versteckte Gebühren: Wechselkosten, Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren
Nur wer über fundierte Marktkenntnisse verfügt oder mit einem erfahrenen Finanzberater arbeitet, sollte diese Option ernsthaft in Betracht ziehen.
Tipps:
https://www.schwaebisch-hall.de/baufinanzierung.html
https://www.bsb-ev.de/neubau/10-tipps-zur-baufinanzierung
Hausbau ohne Eigenkapital ist möglich – aber nicht ohne Risiko
Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist keine Seltenheit mehr, kann aber teuer werden. Wer den Schritt dennoch gehen möchte, sollte gut planen, kompetente Beratung in Anspruch nehmen und finanzielle Spielräume einkalkulieren. Sicherheit und Flexibilität sollten stets vor kurzfristigem Hausbesitz stehen.